Lo sfratto esecutivo rappresenta il momento conclusivo di una procedura giudiziale che ha lo scopo di consentire al proprietario di un immobile di rientrarne in possesso, quando l’inquilino non adempie ai propri obblighi contrattuali o, più in generale, quando il rapporto di locazione è terminato. È un istituto di fondamentale importanza nel diritto delle locazioni, poiché serve a tutelare il locatore qualora il conduttore (o inquilino) non lasci spontaneamente l’alloggio. Questo strumento, al contempo, deve garantire il rispetto di alcune forme di tutela per l’inquilino, specialmente in situazioni di criticità sociale, presenza di soggetti fragili o di difficoltà economiche.
Le ragioni che portano all’avvio di una procedura di sfratto possono essere diverse: la più comune è senza dubbio la morosità, ossia il mancato o tardivo pagamento dei canoni di locazione; un’altra fattispecie frequente è la scadenza del contratto e la mancata riconsegna dell’immobile (sfratto per finita locazione). Qualunque ne sia la causa, la prassi prevede un percorso giudiziario che culmina con il provvedimento di convalida di sfratto e, laddove l’inquilino non dovesse liberare l’immobile entro i termini concessi dal Giudice, si procede con l’esecuzione forzosa del rilascio.
La presente guida, articolata in diverse sezioni, fornirà una panoramica completa di cosa comporta lo sfratto esecutivo, delle varie fasi procedurali, dei tempi di attesa e degli adempimenti successivi, incluso il trattamento dei beni mobili eventualmente lasciati dall’inquilino nell’immobile.
Che cos’è lo Sfratto Esecutivo
Lo sfratto esecutivo è un ordine del Giudice che intima all’inquilino di liberare l’immobile entro un determinato termine, fissato generalmente in sede di convalida di sfratto. Tale ordine riveste la natura di “titolo esecutivo”, cioè di un atto formale che consente al proprietario di agire coattivamente qualora l’inquilino non ottemperi volontariamente all’obbligo di rilascio.
La procedura di sfratto, nella maggior parte dei casi, nasce a fronte di due situazioni specifiche:
Sfratto per morosità: si verifica quando l’inquilino non paga (o paga in ritardo) gli importi dovuti a titolo di canone, causando un inadempimento rilevante. Una volta superato un certo limite temporale (spesso pari a un canone mensile, secondo le clausole contrattuali e la legge), il locatore ha il diritto di avviare la procedura.
Sfratto per finita locazione: si attua quando il contratto di locazione giunge a scadenza e l’inquilino, pur essendogli stata data regolare disdetta, continua a occupare l’immobile senza alcun titolo.
La fase conclusiva di questi procedimenti è la convalida dello sfratto da parte del Giudice. Se l’inquilino non rispetta il termine indicato in tale provvedimento e non libera l’immobile, il locatore è legittimato a procedere con lo sfratto esecutivo, ossia con l’esecuzione forzosa di rilascio.
Il Percorso Giudiziale – Dallo Sfratto al Titolo Esecutivo
Quando il locatore decide di recuperare l’immobile per uno dei motivi menzionati, deve rivolgersi a un avvocato che avvii il procedimento di sfratto presso il tribunale competente. Seguono, in via generale, le tappe procedurali:
Notifica dell’intimazione di sfratto: tramite l’atto, il locatore intima all’inquilino di rilasciare l’immobile entro un certo termine, invitandolo a comparire davanti al Giudice in un’udienza fissata.
Udienza di convalida: il Giudice esamina la posizione delle parti. Se l’inquilino non compare o non contesta validamente le ragioni del locatore, e se questi ha adeguatamente provato la morosità o la scadenza contrattuale, il Giudice emette l’ordinanza di convalida di sfratto. Nel caso di altre tipologie di difesa, si può arrivare a un decreto ingiuntivo o a una causa ordinaria, ma nella maggior parte delle situazioni, se la morosità è comprovata, il Giudice procede con la convalida.
Emissione del provvedimento di convalida: la convalida stabilisce, di regola, un termine entro cui l’inquilino deve lasciare spontaneamente l’alloggio. Decorso inutilmente questo periodo, il proprietario ha un titolo esecutivo per procedere coattivamente.
Lo “sfratto esecutivo”, dunque, non è altro che il titolo – ossia la sentenza o il provvedimento di convalida – che legittima l’esecuzione. Il termine “esecutivo” fa capire che, a questo punto, il proprietario può chiedere l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario e, se necessario, anche delle forze dell’ordine, per ottenere materialmente la restituzione della casa.
Attivare l’Esecuzione – Atto di Precetto e Avviso di Sloggio
Una volta ricevuta la convalida di sfratto, se l’inquilino non abbandona l’alloggio entro il termine fissato, il locatore, tramite il proprio avvocato, deve compiere alcuni passaggi tecnici per dare avvio all’esecuzione forzata. La procedura si apre con la notifica di un atto di precetto, seguita dall’avviso di sloggio.
Atto di Precetto: è un’intimazione formale all’inquilino di liberare l’appartamento entro dieci giorni dalla notifica, con l’avvertimento che, in caso di ulteriore inerzia, si procederà con la liberazione coattiva. Si tratta dell’ultimo “avviso” che la legge impone di dare al conduttore, affinché possa rendersi conto in modo inequivocabile delle conseguenze che si stanno per verificare.
Avviso di Sloggio: se i dieci giorni del precetto decorrono senza risultati, l’avvocato richiede all’Ufficiale Giudiziario di notificare l’avviso di sloggio. Questo documento indica la data del primo accesso forzoso, giorno in cui l’Ufficiale si recherà presso l’immobile per invitare nuovamente l’inquilino a lasciare i locali. Spesso, in questa fase, l’Ufficiale Giudiziario effettua un primo sopralluogo “interlocutorio”, utile per raccogliere informazioni sulla composizione del nucleo familiare e sull’eventuale presenza di condizioni che possano rendere più complessa la liberazione.
È importante capire che, anche dopo l’avvio della fase esecutiva, l’inquilino può ancora decidere di lasciare spontaneamente la casa, evitando così ulteriori complicazioni e costi aggiuntivi. Allo stesso tempo, il locatore può tentare un accordo bonario, purché non sussistano altri motivi di urgenza (ad esempio, necessità di assegnare subito l’immobile a un nuovo conduttore).
Il Primo Accesso dell’Ufficiale Giudiziario
La data indicata nell’avviso di sloggio segna il primo intervento effettivo dell’Ufficiale Giudiziario presso l’abitazione. In molti casi, questa visita iniziale non coincide con l’allontanamento forzato dell’inquilino. L’Ufficiale Giudiziario, infatti, verifica la situazione, valuta le difficoltà e informa l’inquilino che la fase di esecuzione è iniziata.
Durante il sopralluogo, l’Ufficiale può constatare, ad esempio, la presenza di:
Minori nel nucleo familiare;
Anziani, soprattutto se non autosufficienti;
Persone con disabilità;
Persone sottoposte a misure restrittive, come gli arresti domiciliari;
Animali domestici, per i quali potrebbe essere necessario predisporre soluzioni idonee di ricollocamento.
Tali circostanze non impediscono di per sé l’esecuzione, ma possono rallentarla, perché è necessario il coinvolgimento di ulteriori soggetti (servizi sociali, forze dell’ordine, medici, personale sanitario, ecc.) che rendano l’operazione attuabile in modo sicuro e nel rispetto della dignità umana. In genere, a seguito di questo primo accesso, l’Ufficiale Giudiziario fissa una nuova data per il rilascio: a volte possono susseguirsi diversi rinvii prima di arrivare allo sgombero effettivo.
Tempi e Rinvii nella Procedura Esecutiva
Il numero di accessi e i rinvii nello sfratto esecutivo dipendono da una serie di fattori:
Organizzazione dell’Ufficiale Giudiziario: la mole di lavoro e il numero di procedure di rilascio in capo al medesimo ufficio incidono sui tempi di attesa.
Forza pubblica: se è necessario l’intervento di polizia, carabinieri o vigili, occorre accordarsi con le loro disponibilità operative, che non sempre consentono un intervento in tempi brevi.
Coinvolgimento dei servizi sociali: in presenza di situazioni di estrema fragilità o di nuclei familiari in gravi difficoltà, le autorità possono valutare soluzioni alternative (ad esempio, collocazione temporanea in strutture protette), il che comporta spesso rinvii.
Condizioni dell’inquilino: la presenza di malati gravi, disabili o anziani non autosufficienti può richiedere un trasporto protetto in ambulanza o la supervisione di personale medico, rallentando il programma di rilascio.
In media, dal momento in cui viene convalidato lo sfratto a quello in cui si realizza concretamente l’esecuzione, può passare da un minimo di sei mesi a un anno, talvolta anche di più nei casi più complessi. Di solito, l’allontanamento effettivo avviene tra il secondo e il quarto-cinque accesso dell’Ufficiale Giudiziario, ma non esiste un termine fisso stabilito dalla legge: tutto dipende dalle variabili sopra indicate e dalla condotta dell’inquilino.
Il Giorno dello Sfratto: Come si Esegue Materialmente
Quando arriva la data fissata dall’Ufficiale Giudiziario per lo sfratto vero e proprio, il locatore (o un suo delegato) deve presentarsi sul posto, accompagnato dal proprio avvocato e, di solito, da un fabbro incaricato di forzare la porta o sostituire le serrature. Se l’Ufficiale Giudiziario lo ritiene opportuno, può far intervenire la forza pubblica, specialmente se teme resistenze da parte dell’inquilino.
Nel momento in cui si procede all’apertura della porta, l’Ufficiale Giudiziario intima nuovamente all’inquilino di uscire e di liberare tutti i locali. Qualora si verifichi un’opposizione attiva, la polizia o i carabinieri possono accompagnare l’interessato fuori dall’immobile con la forza. Subito dopo, viene effettuato il cambio della serratura, dopodiché le chiavi vengono consegnate al proprietario, che diventa di nuovo l’unico soggetto legittimato a disporre dell’abitazione. Questo passaggio sancisce il ristabilimento del pieno possesso in capo al locatore, mentre l’inquilino riceve l’ingiunzione a non rientrare più in quell’alloggio. L’eventuale rientro forzato, infatti, costituirebbe violazione di domicilio, con possibili conseguenze penali.
Che Cosa Accade ai Beni Mobili Lasciati dal Conduttore
Può succedere che l’inquilino, abbandonando l’immobile, o essendo costretto a lasciarlo in tempi rapidi, non riesca a portare via i propri beni mobili (mobili d’arredo, elettrodomestici, oggetti personali, vestiti, stoviglie, ecc.). In tali casi, la legge e la prassi garantiscono allo sfrattato un periodo di tempo (di solito due o tre settimane, ma può variare fino a un mese) per recuperare gli effetti personali o gli arredi, concordando con il proprietario l’accesso all’appartamento. Dal momento che la serratura è stata sostituita, il legittimo proprietario è l’unico a possedere le nuove chiavi e deve quindi consentire all’ex inquilino di entrare, esclusivamente per lo scopo di prelevare i propri beni.
Trascorso il termine indicato dall’Ufficiale Giudiziario senza che l’inquilino abbia recuperato i suoi oggetti, l’ufficio esecutivo valuterà il valore di tali beni:
Se il valore appare superiore ai costi di trasporto e di custodia, occorre nominare un custode, che procederà a spostarli altrove e, in caso di mancato riscatto, a venderli in modo analogo a quanto avviene con i beni pignorati. L’eventuale ricavato verrà impiegato per saldare le spese sostenute per la custodia, l’asporto e l’organizzazione della vendita.
Se il valore è modesto, tanto da non giustificare i costi di trasporto e custodia, si procede normalmente allo smaltimento o alla distruzione. È l’ipotesi più frequente nelle locazioni abitative, in cui i beni lasciati non hanno quasi mai un valore di mercato tale da superare i costi operativi per la loro gestione.
Nelle locazioni commerciali, invece, potrebbe capitare che il conduttore lasci attrezzature o macchinari di notevole valore. In tali casi, è necessaria una perizia per stimare se i costi di trasporto e custodia siano inferiori al possibile ricavo. Se il bene ha un valore di mercato effettivo, la procedura di vendita diventa la soluzione più indicata.
L’ex inquilino, anche dopo lo spirare del termine originariamente concesso, può chiedere al Giudice di farsi restituire i beni, a patto che si assuma il carico di corrispondere le spese di custodia e trasporto che il proprietario (o il custode) ha già sopportato.
Conclusioni
Lo sfratto esecutivo è un meccanismo legale concepito per salvaguardare i diritti del locatore, garantendo al contempo una tutela minima per l’inquilino, soprattutto in presenza di fragilità sociali. Nell’ordinamento italiano, le procedure esecutive tendono a contemperare questi interessi, bilanciando la necessità di rientrare nel possesso dell’immobile con l’esigenza di evitare esecuzioni brusche o non coordinate con i servizi sociali. È proprio la possibile presenza di persone anziane, malate, minori o situazioni di difficoltà abitativa che spesso determina rinvii e allunga i tempi di esecuzione.
Per il proprietario che si trova a dover affrontare uno sfratto, è fondamentale ricorrere all’assistenza di un avvocato specializzato, sia per avviare correttamente la fase giudiziale sia per gestire con efficacia la successiva fase esecutiva. In un contesto sempre più complesso, infatti, la corretta conoscenza delle procedure e la capacità di interfacciarsi con gli Ufficiali Giudiziari e, se necessario, con le forze dell’ordine e i servizi sociali, può fare la differenza tra uno sfratto prolungato nel tempo e uno sfratto portato a termine in modo relativamente celere e con costi contenuti.
Per l’inquilino che riceve l’intimazione di sfratto, è altrettanto fondamentale confrontarsi con un legale, cercando di individuare soluzioni che, se non eliminano del tutto il problema, quantomeno lo ridimensionino. Può essere utile tentare una trattativa con il proprietario, ad esempio concordando un piano di rientro dei canoni scaduti, o cercando di guadagnare il tempo necessario a trovare un’altra sistemazione. L’obiettivo, in ogni caso, è evitare di arrivare al rilascio coattivo, che è sempre la soluzione più dolorosa e gravosa in termini di spese, possibili tensioni e ulteriori problematiche.
In conclusione, lo sfratto esecutivo, pur essendo un procedimento legittimo e garantito dall’ordinamento, va sempre considerato come l’extrema ratio: il miglior interesse di entrambe le parti, infatti, spesso è trovare soluzioni alternative, evitando interventi di forza e cercando accordi stragiudiziali. Tuttavia, quando non è possibile nessun accordo, seguire scrupolosamente i passaggi procedurali e rispettare i tempi e i requisiti previsti dalla legge diventa imprescindibile per la tutela dei diritti del locatore e per condurre a buon fine l’esecuzione del provvedimento giudiziario.